资鲸精选 | 美的置业赴港上市:成长潜力突显,财务状况稳健

来源:资鲸编辑部 时间:2018-09-28 上市
9月27日,美的置业控股有限公司宣布于香港联交所主板上市计划。在当天召开的新闻发布会上,美的置业公布明日起公开招股,拟发行1.8亿股,每股作价介于17港元至21.5港元,集资额最多44.51亿港元,并计划于10月11日上市。

  9月27日,美的置业控股有限公司宣布于香港联交所主板上市计划。在当天召开的新闻发布会上,美的置业公布明日起公开招股,拟发行1.8亿股,每股作价介于17港元至21.5港元,集资额最多44.51亿港元,并计划于10月11日上市。

  5月31日,美的置业控股有限公司向港交所递交IPO招股书。招股书显示,2015年至2017年间,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元,复合年增长率约113.7%。数据显示,截至2018年3月31日,三个月合约销售额141亿元。

  美的置业控股何享健亦是中国最大电器生产商之一美的集团的创办人。美的置业官网显示,美的置业集团是美的系成员企业,成立于2004年,已发展成为中国知名的大型房地产开发商,形成了以房地产开发为主,同时涉及物业管理、智慧家居、商业物业、文旅、装配式产业等多元业务体系。

  从布局来看,美的置业项目主要分布于珠三角、长三角、长江中游、环渤海、中国西南5个区域。

  招股说明书显示,截至2018年6月30日,美的置业有142个规模化的物业项目组合,覆盖全国11个省份和36个城市、一个自治区的两个城市及一个直辖市;通过合营企业及联营公司参与了30个项目;土地储备总量的建筑面积约40百万平方米。

  美的置业业务主要分为三大部分,包括物业开发及销售、物业管理服务及商业物业投资及营运。

  从美的置业的主营业务收入来看,由2015年的83.13亿元增至2017年的177.17亿元,复合年增长率为46%; 年内利润及综合收益总额由2015年的3.84亿元增至2017年的18.94亿元; 2017年度以及截至2017年及2018年3 月31日止三个月,毛利率分别为27.6%、33.7%及33.5%,而净利率分别为10.7%、17.3%及14.0%;截至2018年6月30日止六个月,收益和毛利分別为人民币106.3亿元及人民币37.7亿元。

  美的置业方面称,公司将进一步渗透已涉足的城市及具有巨大发展潜力的周边城市,把握城镇化发展及生活水准提高所带来的机遇,提升市场地位及品牌知名度,同时积极发掘市中心的城市更新项目,以获取价格低盈利潜力大的开发项目。集团目标是覆盖中国50个城市,在每个城市有四至五个房地产开发项目。

  在发布会上,公司主席、执董兼总裁郝恒乐表示:“美的置业未来将继续专注房地产开发,致力成为中国十大房地产开发商之一。集团上市后,将继续贯彻执行区域深耕的战略、策略性拓展投资物业组合、继续完善一站式智慧家居生活解决方案,及进军装配式产业并与房地产开发业务联动。集团将抓住市场发展机遇,夯实质量,积极提升核心竞争力,实现可持续发展。美的置业已经准备就绪,将充分利用香港特有的融资平台,以及自身的竞争优势,进一步强化实力,继续做大做强,为股东创造最大的价值。”

  美的置业赴港上市:成长潜力突显,财务状况稳健

  5月31日,美的置业控股有限公司(以下简称“美的置业”)向港交所递交了IPO招股书,申请主板上市。这一消息传开立即引来市场关注。最近在“新股潮”下,“独角兽”频频破发,其实值得打新的并不多。另一方面,持续调控影响下,房地产预期一直不好,那么这只有望下半年上市的地产企业究竟值不值关注呢?

  在市场较为悲观情绪下,很多机会被市场忽略,其实地产板块新股的投资收益比想象中的要高。2016以来上市的内房企业其实并不多,其中能登陆港股的房企在行业的排名集中在TOP50。

  上面图表所示,2018年上市的正荣地产和弘阳地产,上市后至今分别上涨34.2%和22.5%,远远跑赢大盘。根据克而瑞2018年1-8月房企合约销售排名,正荣销售846.2亿元为21名,而美的置业销售531亿元为34名,属于同一梯队,因此上市后的表现是非常值得期待的。

  如今对房地产企业评估最重要的两个维度:1、成长潜力;2、债务风险。下文就分别梳理美的置业这两方面的发展情况。

  一、丰厚土储支撑千亿成长

  很多投资者只知道主营电器业务的美的集团(000333.SZ),惊讶于原来美的置业原来也是一家知名地产,而且根据克尔瑞的数据,今年1-8月销售额排名位居行业34名。2004年成立开始,美的置业借助“美的”品牌建立的良好品牌形象在地产行业深耕,经过十多年的积累,目前已形成较大规模。

  招股书显示,进入2016年后,美的置业业绩就形成放量增长态势,2017年的合约销售达到507亿,复合增长率达到113.7%。根据克而瑞数据显示,2018年1-8月的美的置业的合约销售达到531亿,增速接近78%,目前看来美的置业今年项目销售和去化的情况十分理想。这个成长速度在目前市场环境是优于同行的,按如此速度预计今年合约销售规模有望达到700-800亿。

  而美的置业提出到2020年要达到千亿销售规模,这个成长空间对投资者来说是有吸引的,但是要维持这个速度核心在土地储备。土地储备是美的置业的生命线,有充足的土储将成为企业的竞争优势。

  从布局来美的置业项目多集中于二三四线城市。其中,珠三角、长三角、长江中游、环渤海和西南等五个区域土储分别占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本营佛山依然是存粮重地,总土地储备面积601.4万平方米,占比约18%。长三角地区的土储主要集中在徐州、镇江和宁波,占比分别达到5%、4%和6%。长江中游经济区里主要布局在株洲和长沙。环渤海经济区中美的置业重仓邯郸,而西南地区中美的置业的土储主要分布在贵阳。

  美的置业经营范围遍布全国11个省份的33个城市及1个直辖市。截至今年3月底,美的置业拥有土地储备面积3310万平方米。以目前的土储面积能够进入同行前20-30,在目前集中度不断提升的行业态势中,具有竞争优势。目前美的置业销售均价维持在1万元/平,因此美的土储货值预计超过3000亿元,足够支撑公司冲刺千亿目标。

  按美的置业过去销售及结转情况看,截至2017年物业销售业务的可结转收入就达到400亿,保守估计2018年美的置业收入能达到300亿。且随着过去三四线城市价格持续上涨,入账净利率持续提升,预计企业2018年净利率能达到14%,净利润将超过42亿元,同比达到122.2%。高速的成长会成为美的置业登陆资本市场的一大亮点。

二、稳健现金流带动高速成长

  随着调控将向三四线深化,过去的政策有意限制资金过度流入地产行业,整体房企融资环境趋紧。因此市场在对美的置业评估时,偿债因素在投资决策的权重会提升,下面内容将对美的置业的债务及融资情况进行梳理。

  其实回顾2017年,由于过去土地供给一直收紧,到了2017年供给有所增加,整个行业集中进行了补充土地库存,所以有实力拿地的企业在这一年普遍负债都有一个提升。

  如截至到2017年末,中国恒大的净负债率上升到183.7%,融创也达到202.1%,但其实这部分企业增速保持较高,依靠销售回款是能覆盖掉短期的债务。随着利润结转的增多,企业的净负债率会快速下降。

  因此房企的负债情况不能一概而论,对于净负债率的超过100%或者比率有所上升的房企,投资者也不必过对此形成“恐慌”。在对公司债务风险评估时需要从两个方面:1、公司所处的发展周期是否支撑其债务发展;2、公司持续的现金流维持平稳。

  第一个方面,结合目前的发展周期进行分析,如今的美的置业明显从加速成长期过度到利润释放期。

  通过对比2016年,公司2017年的净负债率快速下降。这种现象主要原因在于美的置业过去处于快速成长阶段。从行业发展的周期看,3-4年为一个小周期,而在每个低潮期后行业的排名都会出现明显的更替。有的企业通过对周期的把握弯道超车,而2015-2016年就是目前这一轮周期的转折点。

  2015年可以说时房地产的低潮期,美的置业明显把握住冲刺的机会:1、加大融资;2、大量补充土储;3、三四线“去库存”政策下,加速去化。在2016-2017年回款成倍增长情况下,美的置业也因此借势扩大土储优势,补充土储。在地产企业的银行贷款中,最主要是开发贷,因此公司的债务会随着土储增加而增加。

  但是值得注意的是,公司的高速增长与销售结转收入的周期滞后,结转的营收与当期的销售回款能相差2-3倍。这种滞后导致了公司账上的利润失真,从而净资产的增速无法匹配负债增速,最终形成2015-2016年的高负债率。但随着美的置业未来利润的释放,公司负债率会快速下降。

  第二个方面,净负债率作为一项财务指标,虽然能反映公司杠杆的大小,但是真正决定地产公司的命门始终是现金流。换句话说,我们需要持续关注公司的流动性是否安全,应关注两个关键点:1、公司的回款能力是否有所保证;2、经营现金流是否保持正流入。

  根据克而瑞数据公布,2018年前7个月,美的置业权益销售金额为389.5亿,过去公司回款率保持80%,保守估计前7月回款接近311.6亿元。结合新增土储价值大约在177.7亿元,预计前7月美的置业现金流入133.9亿元。

  如上表,结合招股书披露美的置业第一季度的数据,在不考虑进一步融资情况下,可预计目前美的置业现金总额为326.2亿元,对短期偿债金额覆盖率达到248.2%。总体看来美的置业现金流其实较为宽裕稳健,债务及偿债风险可控。

  小结:

  伴随着政策带来的不确定性,当时市场正是对快速周转模式的内房企业背负较大杠杆表现担忧,整体内房股板块陷入低迷。而我们发现地产板块的新股其实能走出跑赢大盘的收益。美的置业如今正处于同样的转折期,其高速增长是其一大投资亮点,而这同样也带来了财务指标上的失真。文章通过对美的现金流情况梳理发现,美的置业目前资金流较为稳健,债务及偿债风险可控。

  除此之外,美的的品牌和强大的股东背景,对于投资者意味着大大降低了如今新股发行的风险,总体而言,美的置业是值得期待且安全性高的打新标的。


      来源:澎湃新闻 格隆汇 港股那些事

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