故宫边上：设计白领公寓的商业模式

　　 笔者2012年初在北京东四环外尝试白领公寓简约版。在赛富基金投资后，近期又将在故宫边和国贸CBD开业新品牌。经过不断升级，白领公寓越来越接近其理想模式。很多人认为养老、旅游地产是新的金矿，但我们认为白领住房消费才是。

　　对于北上广深等核心城市的白领来说，指望核心地段的房子降价只能是梦想。把住房作为财产，这种传统的“居者有其屋”模式，将会越来越难以实现。而“居者有其所”的居住消费模式，将不得不成为一种趋势。

　　要让白领过上幸福生活，有两个简单的量化指标。一是财务健康的30%指标，其住房消费无论是租还是供按揭，占月收入的30%。其他还有两个30%，分别用于生活开销和小资开销。这便不会感到太大压力。二是心态健康的30分钟指标，即工作、居住和娱乐三个主要活动场所的距离控制在30分钟内可达，心态便会从容。有了财务健康和心态健康，幸福生活便有了基础。目前因为一线城市的高房价，大部分白领离这两个指标相距甚远。为此我们建设了一个居者同质化的居住社区，以引导白领的新派生活，名为“新派公寓”。我们的商业模式是怎么来的呢？

　　重资产模式：化重为轻

　　白领公寓和其他各类连锁商业地产一样，也面临着两个问题。一方面是不断涌现的商业地产连锁业态，如经济酒店、整形医院、小写字楼、月子中心等等，使得独栋物业越来越成为稀缺资源，其租赁成本将会越来越高。另一方面，如果像连锁酒店那样仍然固守单靠租赁物业的模式，其核心经营场所在物业租赁到期时，是否可以延续经营便成为主要问题，未来很可能会出现危机。

　　可以说，没有REITs就不可能有美国今天发达的连锁商业。中国也不可能例外。如果中国不出现REITs，目前所有的连锁商业都会被不断上涨的租金成本压垮。即使很多连锁酒店已经上市，但融的钱做连锁可以，买楼一定会捉襟见肘！

　　REITs的真正魅力，是透过资产证券化让连锁商业经营者可以吸纳社会资金，来收购并建造属于自己的经营物业。使得连锁经营中最大的一块成本—租金可以通过变成受托管理模式、物业上市让投资人持有。这样，连锁品牌便可以用很少的钱迅速规模化。但中国的各类连锁商业地产很难用这种方式迅速地规模化。我们设计的商业模式，则是做了一些变通。

　　如何变通？我们通过发行“不动产收益性基金”率先尝试了按照私募基金模式在北京CBD的核心地段收购了一栋物业，我们称之为“重资产模式”，或叫“类REITs模式”。这是将REITs资产证券化变通为“资产份额化”的中国式尝试，也是在中国政策环境中不得已的所谓创新。

　　基金融资前期，习惯了债权式固定回报的投资人并不认同，但当他们发现透过基金方式成了整栋楼的股东，不仅每年有稳定的租金回报，而且未来还有增值收益。关键是，物业的房产证在投资人所属的基金名下，投资相对安全。未来这种收益和风险很好匹配的资产基金，将成为一种新型的资产配置。

　　我们首期公寓基金受到了意想不到的欢迎。于是我们白领公寓的物业多了一个来源：通过发行基金，收购核心城市核心地段的资产。当然，前提是价格必须便宜。事实上，整栋楼的批发价一定比单个房间市场价便宜不少！

　　但是要想规模化从容地获得大量物业，未来将考虑用基金方式进行开发商投资定制，自行建造及品牌输出等。

　　轻资产模式

　　尽管在“重资产模式”上的尝试还算顺利，但做到迅速规模化还不能离开“轻资产模式”，即整体租赁模式。

　　在实现“轻资产模式”上白领公寓比连锁酒店有优势。因为它的经济模型与连锁酒店有本质的不同。它对城市和地段的要求，最好在核心城市交通便利的地段，但对物业的体量要求比经济性酒店宽松很多。这使得它可以在物业上有更多的选择。比如最经济的房间数量，连锁酒店最好不超过150-200个房间，但白领公寓只要求不低于80 个房间，超过200个房间反而更好。这样看来，未来白领公寓能否从经营不善的连锁酒店口里夺“楼”？

　　连锁白领公寓和经济性酒店在经济要素上，也有一些关键的区别。如房价更市场化，有限服务更容易实现管理体系的标准简约化和边际成本的递减。而且由于长租合约的特性，收益更稳定，并且可以提前实现良好的现金流。这使得资本的利用效率大幅提高。

　　巧的是，我们已经开业的新派公寓紫禁城店和年底开业的北京CBD店，正好是上述“轻，重”两种模式的具体实践！让构想落地是从0到1，很难，但极有价值。

　　白领公寓会成为下一个投资热点吗？

　　一定会！理由很简单，白领租房本身就是刚性需求， 只是以往缺乏整栋社区化、同质化居住的产品。过去有的只有面对高端人士的服务式公寓。但每月上万租金的全服务式公寓不是蓝海，每月租金在2000元以下的市场是政府的公租房，而每个月租金在3000元到8000元才是大城市白领最大的需求，而这在国外早已经是成熟的模式与产业。

　　随着国内整栋简约管理型出租物业的增多，它所带来的租金合理预期、安全性社区化以及交通便利性等特色， 将会改变白领的租房习惯。加上整栋物业的改造成本可以逐年分摊，将对期望快速回收装修成本的小业主租赁房市场形成冲击。白领公寓作为一个独特的细分市场将会有越来越多的投资者。

　　很多人会认为它是房地产，但其实是资本加品牌的竞争，进入容易，但做成规模和品质或许不那么简单。