十五年前的万科，给自己算了次命

　　其实很多人都知道，所有开发商里，万科是我最喜欢的房企之一，理由也很简单，从这家企业身上我多少看到他对这个行业的敬畏。

　　适时的抛出一些忧患的观点，虽然有的时候是错的，但是总能够让不少夺路狂奔的地产人停下来去思考点什么

　　很多人会说万科说的这些那些很多都不太真诚，但是当我真的试着去了解这家开发商的时候，明白其实万科最近越来越少主动出来发声，那是因为那些话更多的是说给自己听的，外界怎么判断其实不太重要

　　我和郁亮有过一次还算私密的聊天，他说万科这家企业，无非是经历的东西多一点。

　　其实想想这句话也确实，从90年开始到现在，万科算是作为龙头完整了经历了房地产的好几个大的周期，特别是2008年这一轮的低谷周期的磨炼，给到万科很多宝贵的经验

　　反观如今赛道里第一梯队的同行，那个时候多少还没有站在如今这样的高位上。正是因为云谷之间穿行过，万科对如今的现状判断都冷静的出奇

　　而这些冷静的判断，往往都是能穿越周期的

　　我最近意外看了一份万科在2004年，也就是十五年前给自己企业做的未来十年的中长期规划和目标，令人惊叹的是，里面很多的判断和结论，放在现在来看依然不过时，里面很多想要做的规划，在最后都落地实现了

　　从这个侧面，或许我们又能够解读出一些你眼中的万科，我截图了一些有趣的观点，看看十五年前的万科，对自己是怎么说的

　　01、万科的城市判断从来没有一二三线之分

　　是的，万科判断城市，从来是城市群，如今这三个字看上去稀松平常，但是这来自2004年的万科，不得不说万科对中国城市格局了解的透彻

　　仔细看这张图，其实你会发现万科对城市理解的透彻，第一格局划分从来是按照城市群的模式，既一个热点城市和他周边的城市聚合而成的城市带

　　第二很重要的一点，城市群的找寻很多都是在铁路轨迹中探寻，那时候尚未有高铁这么一说，人口流动也不曾那么密切，但是细枝末节中万科依然找寻到规律做出战略式判断

　　因为在时间轴轨迹里，万科也曾经发现，所谓的一二线城市也并非绝对性稳妥

　　这是92年到2003年万科一些重点城市对万科业绩的贡献值，你会发现一线城市的北京，数额反而在萎缩，二线城市的天津，扎根一年之后发现需求量跟进不上

　　所以几线城市不重要，重点是这一带值得深耕，能够开拓，房企能够和城市共同成长，这一点特别重要

　　曾经有媒体朋友这样追问万科：你看那么多开发商在三四线做出了惊人快速的业绩，难道你们就不心动么。然后我看到这位朋友聊起了碧桂园，聊起了新城，聊起了很多重仓四线在这两年获得极速规模的房企。但是郁亮听了之后笑而不语，显然这些他都经历过

　　02、在很早就开始培养自己审时度势的能力

　　另外，我还发现，万科还拥有很多房企不曾具备的战略能力，就是主动收缩之后再扩张的能力

　　这是1988年到2004年的万科城市战略分布，你可以很明显的看到，在96年之后，万科选择了三年的收缩，严控自己的布局城市，然后在2000年之后再一次选择扩张

　　为什么说这样的能力比较稀缺啊，不是说有多难，而是如今的房企都没经历过。各位可以想想哪家房企在某一个阶段成功的厚积薄发的，几乎没有

　　所以对于大量的开发商来说，没有可攻可守的能力，几乎只能选择一路狂奔，最后赢了狂欢输了隐匿。正是因为这样的格局下不少人无法审时度势，更多的选择盲目乐观

　　正是因为如此，对于未来万科才会更加能够掌控，因为自己的底牌足够多，能够打出来的花样也就足够多

　　所以我们可以看到在2009年的万科能够在核心城市周围深耕，然后再2014年做城市群和铁路城市带，这样的扩张节奏也更加稳妥和有把握

　　仔细想象，其实万科几乎没有浪费任何一个淡市，特别是在2008年的时候，万科经历了楼市低谷和汶川舆论事件，正是扛过了这一轮，万科不论是住宅工业化、精装修体系以及极小户型的研发，全面的开启产品内驱的逻辑

　　现在回头看看，整个2018年的楼市淡季里，其他的开发商在干嘛，其实你已经很少能够看到有魄力去练内功了

　　2019年，龙头房企成交量下滑明显，而万科是三强里下滑最少的，本质上这就是企业本身在面对复杂环境里做出应对的时候，手上有多少张牌

　　03、不再为竞品做产品研发了

　　在2004年的规划里，万科明确了一点：在企业经历了那么多项目开发之后，未来的产品研发不在以竞争对手为主要，转而以客户导向为主导

　　其实放在现在，不少主流的开发商产品研发还是两种，一种就是竞争对手或者行业标杆做什么我们去抄，一种是集团内部做了一款成功产品了，然后我们降标或者缩小面积做个低配版

　　这一套打法其实主流开发商还在用，而且目前也没看到有任何想要改变的意思

　　而我们看下万科2004年开始给自己做的研发思路，其实现在来看依然很超前

把客户群分成职业新锐、望子成龙、幸福晚年、成功家庭、务实家庭

　　不论是后面出现的城花系列还是金色系类或者假日系列，其实大家都能看到根据客户群做产品研发的痕迹

　　而后期万科产品研发给自己做的十年规划里，在客群细分的前提下，还对同一类客群的不同类需求进行细分

　　这种沿袭马斯洛需求的模型套用在产品开发里也同样需要，所以各位可以回忆下前几年万科落地的三好房子、翡翠系列等等，是不是都在这份报告里找到一点痕迹

　　回看这份报告里的细节，万科为什么要从客户角度做产品研发，并不是用这个作为一个口号觉得更好听，而是在2004年的万科发现自己开发的物业体量已经很大了，上面承载的用户样本已经足够多了，可以孵化出足够多的创新

　　而这一点同样击中了不少房企的软肋：我们造了那么多房子，多少是在销售结束后依然还在乎关心的呢，物业这块做掉已经是极致了，甚少有人还会试着从里面挖掘自己企业的内驱动力

　　这或者就是万科基因里不同的地方，万科把从客户角度出发并没有简单的停留在物业做的好一点，软性做的好看点，而是从里面挖到了更多的东西

　　而这些，恰恰是一家企业基业长青的核心关键

　　04、

　　这一份报告很长很长，接近200页，但是反观这里面一点点的细节，你会发现万科每一次的发展都是内驱型的，而且关键的是知道什么是自己可以掌握的

　　比如真正深耕的城市才是自己的，所以做了城市群；知道用户是自己的，所以产品研发从用户为驱动；知道钱是自己的，所以敢于收缩也敢于厚积薄发

　　在经历了风风雨雨之后依然站在第一梯队里，以及哪怕不是老大也不卑不亢不急不躁，把节奏掌握在自己手上，本质上也就是把未来掌握在自己的手上

　　在2004年万科给自己注入的基因，其实如今2019年我依然可以看到痕迹，而这或许就是万科的底色吧。

　　这样的底色在未来会越来越重要，因为外界的越不可控，自己可控的也就成为越金贵的财产

　　05、当然，万科唯一算错了一样东西

　　万科曾经给自己算过那个时候的十年后，也就是2014年的时候，万科的销售额是多少

　　我们可以看到预测中万科在每年30%的高速增长速度的发展下，经过十年在2014年的万科可以做到1000亿的销售额

　　但是事实呢，事实是万科在2010年就实现了过千亿的指标了，在2014年已经破2000亿了，翻了一倍

　　这应该感慨万科发展速度之快么，其实不是。因为预测同样现实，如果30%的增速，万科应该占据全国市场占有率的3%

　　但是事实是，不论是2010年的过千亿还是2014年的2000亿，万科占据市场的份额一直在2%左右的徘徊，从来没有突破3%。

　　换句话来说，万科唯一算错的是，没想到过去这十五年的中国城镇化发展是如此之快，快到哪怕按照30%的高速也提前4年完成指标的万科，还是跟不上中国城镇化的发展

　　这或许也是暗合了过去20年房企的宿命，不用想，玩命干总归是没问题的，并不是因为我们有多聪明，仅仅是因为我们站在中国城镇化这个庞大的肩膀上

　　顺便说一下，后面破了这个数字的，是如今的宇宙最大开发商碧桂园，这样的排名更替，背后更多的是各种唏嘘不已

　　06、

　　当然，过去的已经过去，关键是未来的十年，十五年，中国房地产是否还是会如此，我想很少人会给出坚定的肯定的答案

　　那如果说时代不同了，那我多问一句，此时此刻的我们，有没有给自己的公司注入这样那样的基因，用来对抗未来的周期

　　能够穿越周期永恒的，我想来想去，大概就是一个个产品和值得咀嚼的品牌了吧。