登录/注册但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守，深耕一域；亦或坚守品质，用更多时间打磨项目，却错失扩张良机。
搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域，对平时关注度较少的二三线房企进行分析，以帮助投资者和购房者进行独立的判断。
区域房企面临诸多相似问题：本土市场受外来房企分噬，对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下，他们将何去何从？
本文为“进击还是固守，二线房企生存之道”系列报道第3篇。
“蜀道难”，四川房企“出蜀”亦难。
“如果房地产业以前是在高速路上行驶，那么在新的形势和环境下，的确非常像在川藏路上前行。”去年7月，成都房企蓝光发展2018年半年度总结会上，董事长杨铿曾如此评价房地产行业形势。
2019年过半，距杨铿提出2020年迈入千亿行列的截止日期还有一年半，蓝光发展仍在千亿大门前徘徊。
7月28日，蓝光发展发布2019年1-6月经营情况简报：蓝光发展上半年房地产业务实现销售金额465.30亿元，同比增长12.46%。其中权益销售金额为349.48亿元，实现销售面积为514.8万平方米。以其去年855亿的销售额估算，蓝光发展距千亿目标又进一步。
回顾蓝光的扩张历程，蓝光发展早在2008年便开启全国化布局之路，彼时碧桂园、保利也刚走出广东。
10年间，碧桂园和保利从广东杀出重围，成为房企龙头。房地产行业的浪潮一波又一波，多家地产商凭借全国化布局冲至房企前列，“起个大早”的蓝光发展为何没能冲到排头？
借壳上市：“融资”险成“投资”
2000年至2008年是房企全国化布局的第一次浪潮，碧桂园、雅居乐、保利等房企均选择在2006年前后走出大本营。蓝光踩在了第一次浪潮的末尾。
蓝光发展官网显示，蓝光控股集团成立于1990年，于2008年年底在省外开盘，开始全国布局。
2008年汶川发生特大地震，当年的四川房企受到冲击。高通智库在当时发布的《汶川地震对中国房地产的影响》研究报告中表示，成、渝等地房地产市场回复灾前水平需较长周期。
一波未平，一波又起。地震的打击未过，正处于扩张阶段的蓝光集团又遇到2008年的金融危机。而彼时，蓝光在蜀地有九个项目在同期运转。
连环的打击令杨铿意识到鸡蛋不能放在一个篮子里，他表示蓝光将走出成都。同年11月，重庆楼盘“十里蓝山”开售，蓝光集团自此走出天府。
与此同时，为了缓解资金压力，蓝光地产一方面对当时的楼盘展开各类优惠政策促进销售，另一方面又开始小幅尝试高端楼盘，此前高速扩张的步伐暂缓，蓝光的前后转变一度曾引发“破产传闻”。
对于充满野心的蓝光而言，仅仅活下去并不是最终目标，蓝光开始寻求低成本的融资机会。
那一年，蓝光想到的办法是借壳上市。
2008年10月，四川蓝光集团以竞拍方式取得迪康集团所持迪康药业限售流通股5251万股股份的股权，转让价格3.22亿元。交易完成后，蓝光集团成为迪康药业第一大股东，占公司总股本的29.9%。
据《新京报》报道，蓝光集团入股迪康药业，本打得是“蓝光地产借壳上市融资”的算盘，但受制于当时的宏观调控政策，借壳上市之路遇阻。这一原本以“融资”为目的的计划，差点成了“投资”。
上市之路暂时行不通，蓝光集团用一系列资本操作，借迪康药业为自己盘活资金。
竞得迪康药业5251万股股权后，蓝光集团将大部分股权抵押给招商、光大两家银行，换取约3亿元现金回笼。2011年上半年，迪康药业股价升至高点，蓝光集团多次减持迪康药业股份，半年时间通过减持套现近4亿元。
前后计算下来，蓝光付出的几千万银行利息和财务成本，在2008至2011年三年间至少换回近4亿元现金和一家A股上市公司的控制权。
2012年起，蓝光地产再一次蓄力，分别在昆明、长沙、无锡、青岛、北京等一二线城市高溢价大手笔拿地。据估计，蓝光地产当年拿地金额约100亿，占同期120亿销售额的8成。2013年，杨铿更是提出将拿出150亿拿地的目标。
对于扩张期的房企而言，资金始终是绕不开的问题。截至2013年高速扩张的蓝光资产负债率已经升至89.53%，高于主流房地产上市公司80%以下的资产负债率。
2013年，国家对于地产融资结构性放开，蓝光地产的借壳上市计划得以提上日程。同年7月，换股定增完成；2015年2月，证监会核准通过；2015年4月，迪康药业正式改名蓝光发展。至此，蓝光地产成功借壳登陆A股，前后共耗时7年。
上市之前的融资渠道较窄，令蓝光的扩张动作有心无力。2012年至2014年，其销售额分别为125亿元、206亿元和210.1亿元，复合增长率不到30%。而坎坷上市的蓝光发展，又面临了2014年后的房企下行周期。
压力之下，喊着全国化口号的蓝光，继续加注成都。7年间，在行业政策、经济环境、自然条件等多重因素影响下，蓝光全国化布局推进缓慢，成都一处的销售占比连续几年超半数。蓝光发展2015年年报显示，截至2015年12月，公司共进驻20个城市，拥有项目100余个，合约销售额183.7亿元，排名第54位 。
同期碧桂园已经拥有379个项目，分布于26个省、直辖市和自治区，以1401.8亿元的合约销售额排名第七位；雅居乐进驻41个城市和地区，以429.3亿元的销售额位居第17位。
3D生物打印无成果，地产失守大本营
上市后，蓝光发展迈的步子仍然不大。
公开数据显示，2016年，蓝光发展竣工面积329万平方米，2017年这一数据出现下降，为273万平方米，2018年竣工面积又再次回升，至337万平方米。
这或与蓝光发展的战略转型有关。就在阳光城、中梁等房企牟足了劲圈地、盖楼的时候，蓝光发展打出了一手生物科技牌——3D生物打印。
（蓝光集团董事长杨铿介绍3D生物血管打印项目）
上市后，公司的发展战略变为“人居蓝光”、“生命蓝光”双轮驱动，分别对应房地产及周边业务和生物医药及3D生物打印业务。
杨铿在接受媒体采访时曾谈到蓝光发展的房企转型战略，在杨铿的构想中，蓝光发展将以双轮驱动的方式，通过人居蓝光和生命蓝光两个核心提供动力。
杨铿曾公开表示，希望未来“生命蓝光要唱主角。”
2016年底，蓝光发展子公司宣布利用3D打印技术制造的血管动物在体实验成功，此消息一出，蓝光发展五日股价暴涨超5成，突破10元每股。但此后3D生物打印项目再无重大突破传出。
最新的年报表示，截至报告期末，负责3D打印业务的子公司蓝光英诺已提交专利申请172项，其中56项已获授权。此外，还有8项软件著作权登记证书和110项商标证书。2018年，蓝光英诺生物砖核心技术获得国家知识产权局发明专利。据悉，该技术用于生物打印的生物砖及其用途、使用生物砖制备构建体的方法、一种包含内皮细胞的生物砖及其用途。
至于明星项目——“3D生物打印血管”，蓝光发展表示，根据审评意见，该项目的FDA临床试验申报正在补充药学、药理毒理等相关研究资料。
公开数据显示，自2015年到2018年，蓝光发展的3D打印项目暂无可实际推广成果，利润贡献为零。2018年，蓝光发展为3D生物打印项目投入约1.04亿元研发费用，年末相关业务净利润为亏损3041万元。
3D生物打印难推成果，迪康药业的营收总额也难当核心。2018年年报显示，迪康全年实现营业收入10.14亿元，同比增长29.60%；实现净利润0.9亿元，同比增长4.15%。与公司全年308.21亿元的总营收相比，生命蓝光的营收占比仅为3.29%；而医药业务方面的营业成本仅占公司总成本的1.22%。
在蓝光沉迷于3D打印的同时，其成都大本营的市场份额正在丢失。
成都、滇渝地区曾是蓝光发展的主力销售地区，2017年，仅成都一处就为蓝光发展带来超40%的销售额。
据7月28日四川蓝光发展股份有限公司发布的2019年1-6月经营情况简报，上半年，蓝光发展在成都区域的销售额为106.42亿元，较去年同期减少41.73%；销售面积155.22万平方米，同期减少26.12%。
克而瑞数据显示，2017、2018两年间，蓝光发展成都地区物业销售额均位居成都当地前三甲，而2019年上半年，蓝光发展的销售额已经跌出前十行列。此外，临近四川的滇渝地区销售额也近乎腰斩，为40.89亿元。
建筑面积减少或与蓝光发展2018年的拿地情况有关。2018年年报显示，公司全年共新增85个项目，新增建筑面积近1500万平方米，而成都本部仅新增位于的双流单个项目，项目土地面积仅有1.11万平方米。
东进南下，“攘内安外”资金再承压
3D打印无成果，大本营成都份额一降再降，这几年来蓝光的战略重心在哪里？
公开资料显示，2015年，蓝光提出“东进南下”和“1+3+N”策略，以四川区域作为业务发展的核心，布局长三角、珠三角、环渤海三大地区，进驻所有省会、计划单列市以及部分机会型城市。
2016年至2018年的三年时间里，蓝光新进入30余座城市，基本实现了全国主要区域的布局。
2016年前后曾是三四线城市棚改浪潮的高点，以中梁为代表的多家中小房企凭借棚改春风在三四线城市迅速扩张，规模一再攀升，嗅到政策红利的蓝光踏空了鼓点。
（蓝光发展旗下项目宣传图）
2015年，蓝光推出双轮驱动战略，进军生物医药；2016年，蓝光继续推进商业地产开发，如局文旅行业；2017年蓝光打出互联网金融牌，成立互联网科技子公司蓝裔科技……其他中小房企抓紧棚改红利，高周转一心建住宅之时，蓝光发展的多元化道路反而成了制擎规模的双刃剑。
截至2019年3月，蓝光地产在三、四、五线城市尚有744.87万平未售面积，占比约45.42%。据蓝光发展公告披露，2019年上半年，华中区域开工面积149万平，集团占比30%，是三、四线城市库存较为集中的区域。
华泰、西南、民生等多家券商在评级报告中指出，目前蓝光发展有着三四线市场景气度下滑、政策调控、销售回款不及预期等风险。
2019年上半年，蓝光发展华中和华东两地区销售额反超成都，分别为114.66亿元和118.94亿元，较去年同期增长255.86%和47.88%。北京和华南地区分别录得销售额42.42亿元和41.97亿元，较去年同期分别增长140.34%和129.85%；
一番操作之后，成都地区“一家独大”的情况不再，成都、华中、华东三大主力销售区格局初步形成。
此般壮士断腕并没有让蓝光的销售额增长脱颖而出。
今年上半年的克而瑞房企销售排行榜单中，蓝光发展位居第30位，较去年年底的第27位下降3个位次。
“失守”蓉城之后，蓝光发展重新加大成都地区的拿地力度。公开信息显示，2019年上半年，蓝光发展新增36个项目，拿地总建助面积480万平方米，同比增长19%。新增土地中，仅成都一处就占了121万平方米，主要分布在新都、双流和郫都等区。
既要异地布局，又要追回大本营的“失地”，这悄然推高了蓝光发展的负债率。
蓝光发展2019年一季报显示，公司负债合计1274.89亿元，资产负债率为82.18%，较去年小幅上升。公司短期借款83.50亿元，一年内到期的非流动负债76.47亿元，应付债券175.64.82亿元，均较年初小幅上升。
除了负债走高，蓝光发展的对外担保数额也居高不下。
截至2019年6月30日，公司及控股子公司对外担保余额为4,958,401万元，占公司2018年期末经审计归属于上市公司股东净资产的314.63%；公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为4,689,618 万元，占公司 2018 年期末经审计归属于上市公司股东净资产的297.58%。
扩张背后，蓝光发展对资金愈加渴求。截至2018年底，蓝光发展获得25亿元公司债、14亿元中票、50亿元短融的批文；发行永续中票10亿元、短期融资券5亿元、购房尾款ABN11.4亿元、购房尾款ABS8.2亿元、私募债50亿元以及2.5亿元美元债，2018全年融资总额接近570亿元，平均融资成本为7.54%，较上年提高0.35%。
“这考验驾驶的技术，考验团队的能力和本事。如果你把川藏路开得很好，在这种崎岖的环境中发展得好，成长能力就起来了，就会成为你的优势。”杨铿在去年7月的半年度总结会上补充道。（文/黄海）
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2018-12-31
