谁抛弃了长租公寓

来源:财经天下周刊 时间:2019-08-12 行业趋势
长租公寓将会成为继互联网之后第二个要烧大钱的行业,绝非普通资本所能承受。

  “眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。 ”孔尚任在《桃花扇》里的这句话,寥寥数字,写尽了明朝遗民的亡国之痛。 如果稍改几字,用来形容目前中国长租公寓行业的现状,简直再合适不过。 那就是——眼见他正起高楼,眼见他正宴宾客,眼见他楼将塌了。

  长租公寓行业一度高“楼”林立,热闹非凡。 以自如、相寓为代表的中介系,以碧桂园、龙湖、万科、朗诗为代表的地产开发商,以华住、雅诗阁为代表的酒店运营商,以及一众创业公司,争相入局长租公寓,且都是一副志在必得的样子。

  万科是地产商进入长租公寓行业的先行者。 万科总裁郁亮曾在2017年业绩会上表示,要用3年赶超德国最大租赁企业(约33万间公寓规模)。 截至2017年7月,万科旗下泊寓签约公寓约为4.5万间。 即便是如此的发展速度,万科高级副总裁、北京万科首席执行官刘肖仍在公开场合表示,最后悔的事情就是对于长租公寓的投入和布局还不够大。

  龙湖、旭辉也都是野心勃勃,公开表示要做到行业前三,“宇宙第一房企”碧桂园要直接上100万间……据统计,国内房地产百强企业里,有超过30家入局,创建自有长租公寓品牌。 截至2018年年底,仅在一线城市,长租公寓品牌数量合计就超过300多家。

  一时间,长租公寓成为了一个超级大风口。

  无风不起浪,无利不入局。 长租公寓是一个万亿级别的“蓝海”。 据统计,中国目前房屋租赁市场年成交总额为1万亿元,预计到2030年将达到5万亿元,而2018年全年中国房地产总销售额约为15万亿。 显然,对于房地产企业来讲,这是一个巨大的诱惑。

  房地产企业旗下的长租公寓有着天然优势,不但可以盘活母公司的闲置资源,而且获房成本低,是依靠租赁获取房源的多数创业类、中介类长租公寓所不能比拟的。

  一切看上去都很美。 起着高楼、宴着宾客,可清风并未徐来,倒颇有些东风无力百花残的况味。

  与入局时的争先恐后不同,长租公寓玩家们正在接二连三地退出。 有的退出很决绝: 5月,朗诗绿色集团正式宣布,计划剥离长租公寓业务,入局两年总亏损达到2.34亿元; 6月,远洋集团宣布计划剥离长租公寓。 要知道,远洋在2016年才开始涉足长租公寓领域,2017年推出长租公寓品牌“邦舍”。 从入局到撤离,不过三年。

  从宠儿到弃儿,冰火两重天。 业内人士普遍认为,房地产企业抛弃长租公寓的脚步,才刚开始。

  留下的,也是度日维艰。 今年3月,万科总裁祝九胜在2018年年度业绩会上,公开表示长租公寓现在看起来要赚钱很难。

  据克而瑞监测数据显示,在长租公寓盈利方面,目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%~3%(一线城市低于2%),低于办公租金回报率4%~6%,且远低于国际公寓8%~10%的水平。

  有业内人士戏言,盈利兑现、扩大规模是长租公寓运营商心头的白月光,但是高成本和超长的回报周期,却成为墙上的一抹蚊子血。 殊不知,白月光越皎洁,蚊子血就被映照得越鲜红刺眼。

  去年8月,长租公寓运营商杭州鼎家宣布资金链断裂,无法向房东缴纳房租,房东则将处于合同期的租客强行清退。 租客一时无“家”可归,还因为租赁合同绑定贷款而让自己陷入莫名的信用危机。

  杭州鼎家的破产,一时激起惊涛骇浪。 因为与被房企抛弃相比,作为中介系代表的杭州鼎家的破产,直接揭开了长租公寓这个行业的核心风险: 没有足够抵御风险能力的长租公寓运营商,会直接把风险转嫁给租客和房东。

  其实,鼎家并非首个陷入破产绝境的长租公寓运营商或者中介商,之所以引起超越行业的广泛关注,本质在于长租公寓品牌运营商背离了其中介身份,“房租贷”背后的金融模式暴露出巨大风险隐患,进而可能引发严重的社会问题,已制造出了甲醛超标、毒装修、“收割年轻人”等多个公共舆论热点。

  通常来讲,除了房地产公司和酒店运营商,长租公寓运营商的商业模式是赚取差价,这也是其中介身份的本质。 长租公寓运营商与房屋拥有方一次性签订2到5年不等的长期租赁合同,经过一定程度装修后,出租给租户。 租户按照月付或者季付的方式向运营商缴纳租金,中间的差价,就是长租公寓运营商的利润。

  可“房租贷”的出现,打破了这一固定链条。 长租公寓运营商与租户签订出租合同后,会将出租合同以租客的名义向第三方金融平台申请房租分期贷款,且绝大多数是在租客不知晓的情况下。 第三方金融平台会一次性向长租公寓运营商支付合同期的全部租金,这样一来,租户按月缴纳的租金,实际上成为了归还房租分期贷款的月供。

  从表面上看,这无非是从原来的“长租公寓运营商—租客—房东”的出租链条,变为了“长租公寓运营商—租客—房租贷—房东”,可这横插进来的“房租贷”却像《长安十二时辰》里的伏火雷一般,没爆时,令人心惊胆战; 一旦爆了,搅得整个长安地覆天翻、鸡犬不宁。

  举例来说,长租公寓运营商通过房租贷,获得1 年12 万元的租金,运营商按季付给房东3 万元租金,剩下的9万元可以自由支配,可以用这9 万元再去市场上收购更多的房子,或者进行完全不需要租户同意甚至知晓的其他投资。

  数量众多的“9万元”,为长租公寓运营商快速扩张规模提供了零成本的资金,九万复九万,层层加杠杆,而一旦达不到房屋的最低出租率,资金链就会断裂。

  而长租公寓行业的一个铁律是: 做不到90%的出租率,就危险了——大也能倒,越大倒得越快。 自2017年以来,已经至少有10个长租公寓商宣布破产,多因扩张规模或运营不善而最终走向资金链断裂。

  一个被业界普遍认可的观点是: 长租公寓将会成为继互联网之后第二个要烧大钱的行业,绝非普通资本所能承受。

  正因为如此,自去年开始,长租公寓运营商的融资次数、单笔融资金额增加明显,四大平台自如、优客逸家、蛋壳公寓、蘑菇分别融资40亿元、10亿元、12亿元、2亿元。

  显然,新一轮长租公寓行业竞争已经开始,除了运营能力,这一轮比拼的更多是资源与资本的持续性。

  祝福这个行业稳起高楼、宴好宾客,毕竟这个行业关乎家,关乎温暖,关乎梦想。


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  • img 用户名称 2018-12-31

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