登录/注册览潮网7月19日讯（通信信息报记者陈晓晟）7月10日，华夏幸福发布公告，公司控股股东当日与平安资产管理有限责任公司签订协议，约定通过协议转让方式，以约137亿的价格向平安资管转让近两成的股权。作为国内房地产行业龙头之一的华夏幸福为何要转让股权？房地产企业真到了如此艰难的时刻？
折价转让三年对赌
7月10日，华夏幸福午间公告宣布，华夏幸福控股股东华夏幸福基业控股股份公司(“华夏控股”)与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让约5.82亿股华夏幸福股份，占华夏幸福总股本的19.70%。交易完成后华夏控股及其一致行动人持股比例将下降至42.7%，平安资管持股比例为19.7%成为公司的第二大股东。
价格方面，此次股份转让价格为23.655元/股，比前一个交易日折让5%，更比今年的高位低了近50%。
除此之外，协议还规定，在标的股份过户登记至平安资管名下之日起5个工作日内，平安资管应当向华夏幸福董事会提名2名具备任职资格的董事候选人；在30个工作日内，华夏幸福应召开股东大会，进行董事会改选。同时，华夏幸福承诺，将以公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
根据同花顺数据地产股排名显示，2018年一季度，华夏幸福每股收益0.74元，排名板块第一；每股净资产10.1元，排名板块第六；净利润22.87亿，排名板块第三；营收94.85亿，排名板块第五；总资产3756亿，排名板块第四……如此的行业龙头，平安资管居然仅以不到140亿的投入，就获得了其20%左右股权，外加2个董事席位、还有现金对赌，真可谓“赚大了”。
截至7月16日收盘，华夏幸福股价报25.57元/股，相较23.655元/股的受让价格，平安已“浮盈”超过8亿元。
华夏幸福为何如此“委屈”
“亏本的生意没人做”，那么此次华夏幸福为何如此“委屈”呢？分析认为，楼市宏观调控持续加强，再加上华夏幸福自身发展中的不足，使得其不得不出“此招”。
从宏观方面看，楼市调控依旧从严，今年以来，各地出台的有关房地产市场调控政策就已接近200次。最新的一个就是，近日，七部委联合印发了通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
在调控的大背景下，房企的“钱根吃紧”。数据显示，今年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，虽然环比5月增加了12.34%，但依旧不乐观。目前房企融资总额依然低位运行，不及去年水平。尤其是企业外债，由于发改委限制境外发债投资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。分析认为，房企后续融资的难度只增不减，预计接下来房企资金面将越来越紧张。
而华夏幸福自身方面，去年以来，环京楼市受房产市场调控影响遇冷，重华夏幸福传统地产业务受到很大影响，今年3-4月，华夏幸福被传资金链紧张，上交所还向华夏幸福发出18项问询。
华夏幸福今年4-6月的经营简报中显示：2018年4-6月销售额358.57亿元；1-6月销售额804.5亿元。以华夏幸福年初提出的2100亿元销售目标看，上半年销售额仅完成38.3%。
今年上半年，华夏幸福房地产开发签约销售额652.64亿元，同比增23.05%，销售面积730.88万平方米，同比增91.32%，上半年“增收不增利”。华夏幸福4-6月的销售单价为7782.39元；上半年的销售单价为8929.51元；而去年同期的销售平均单价分别为12544.27元和13340.35元。这意味着华夏幸福今年旗下房地产项目的销售平均价格下降约33%。
7月7日，华夏幸福还发布了关于控股股东补充质押部分股份的公告。华夏控股将其持有的华夏幸福900万股质押给华泰证券，作为对其2018年2月12日办理的9450万股股票质押式回购交易的补充质押。此次质押之后，华夏控股累计质押华夏幸福股份合计11.51亿股，占其持有华夏幸福股份的63.16%。而在股权转让之后，华夏控股的质押股份占比还将显着提高。
而股价方面，截至7月16日收盘，华夏幸福股价较今年最高价，下跌幅度超过四成。
牵手平安谋“脱困”
在目前这个严峻的市场环境下，华夏幸福成功牵手平安无疑是个重大利好，至少未来在资金、融资方面有望获得强援。而平安也是对华夏幸福寄予“厚望”。
华夏幸福方面，首先本次平安资管入股将解除市场对于公司的资金担忧，平安资管或可能直接或者间接助力公司融资渠道的畅通，毕竟“背靠大树好乘凉”，况且还是在房地产行业面临严峻调控的背景下。数据显示，截至2017年12月31日，平安资管资产管理规模达2.67万亿元。
其次，此举也有助华夏幸福优化公司治理结构。华夏幸福相关负责人就表示：“公司拟引中国平安作为重要股东，背后是华夏幸福优化公司治理结构的新突破，也是资本市场对华夏幸福前瞻布局核都市圈价值的充分认可，是各类客户对产业新城模式的高度信任，亦可见公司发展被期看好。未来，公司还将与其他各类合作伙伴实施强强联合，增强业务协同。”
平安方面，这次入股，平安首先看中的就是华夏幸福的市值被严重低估。其发言人毫不讳言地表示：华夏幸福目前估值相对较低，对投资者具有吸引力；公司股息分派保持在稳定水平，投资者能够获得相对稳定的现金流。同时，华夏幸福具有环核心城市圈的业务布局，平安看好其长期发展潜力。
其次，平安庞大的险资背后，是广大保险客户的长期保障和回报，如何做好资产负债匹配，改善久期，是一个保险公司长期稳健经营的大命题。保险资金运用的出发点，在于保险资金的长期保值增值。适度参与收益稳定的地产类投资是一个不错的选择。
平安一直都很“关注”地产行业。2010年，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产正式开闸。此后，平安资本大举投向地产板块。短短数年间，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等在内，中国平安巨资入股20多家优质房企。平安由此成为中国房地产市场中举足轻重的资本力量，而地产板块的强劲表现，也让平安获益颇丰，仅去年就录得投资浮盈超过250亿元。
对于此次股权转让，机构认为，平安战略入股充分表明对华夏幸福业务模式以及公司价值的认可，同时也将通过直接或者间接的方式提升华夏幸福融资能力、缓解资金压力，并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺，后续中国平安的万亿险资规模及旗下多个资金平台与公司业务间或能产生协同效应值得期待。
平安投资华夏幸福，也十分符合保险资金的特性，同时与当前的政策和市场导向不谋而合，兼顾了多方面的因素，将是一个多赢的结局。
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2018-12-31
