登录/注册中国规模最大的未上市房企中梁控股，在11月13日向港交所提交了聆讯资料，正式开启IPO进程。
近年来，这家发轫于浙江温州的房企因迅猛扩张被贴上“黑马”的标签。平均3天拿一块地、“456”模式高周转、2021年实现销售额和总资产“双千亿”目标等消息的流出，也让中梁名声大噪。
据中国指数研究院统计，中梁的销售额从2015年的168亿元猛增至2017年的758亿元。2018年1~10月，中梁的销售额达到1150亿元，由此冲进销售排行榜TOP20。但聆讯资料也显示，中梁2015年、2016年的净资产负债率达到了惊人的1335%、1790.2%，截至今年6月底才降至44.6%。
中梁快速崛起的原因是什么？早期激进扩张造成的资金短缺，目前中梁解决得如何？上市又能为中梁带来什么呢？
前8月平均1.3天拿一块地
聆讯资料显示，中梁的收益从2015年的16.19亿元上升至2017年的140.26亿元，年复合增长率为194.3%。2018年上半年，中梁的收益为97.31亿元，同比增长230.4%。
在2015年及2016年，中梁分别亏损1.81亿元及2.7亿元。2017年，中梁由亏转盈，录得净溢利4.99亿元。2018年上半年，中梁的净溢利大幅增加至8.37亿元。
这一时期，中梁的境内附属公司数量也从2015年底的48家增加至2018年6月底的705家，雇员人数从2015年底的740人以上猛增至2018年6月底的1万人以上。
在聆讯资料中，中梁将自己快速发展归功于高效的扩张策略及强大的土地获取能力、标准化的房地产开发流程、阿米巴生态系统等。
在土地获取方面，中梁的投资团队目前拥有780名员工。中梁在2015年仅拿下5块地，但2016年、2017年分别拿下了63块地、119块地。截至2018年8月底，中梁获取的新地块已经达到183幅，平均1.3天拿一块地。
这些土地储备，让中梁覆盖的城市从2015年底的3座扩张到2016年底的17座，并进一步扩张至2017年底的51座。截至2018年8月底，中梁已经在22个省市的110个城市拥有316个项目，应占土地储备总额为3500万平方米。
（中梁的项目分布情况）
目前，中梁的绝大多数项目位于三四线城市以及一二线周边城市。中梁称这种布局的原因为，“我们能够利用当地相对较低的土地收购成本、并不激烈的竞争及周边富裕地区产生的需求。”
而受益于棚改货币化安置和上一轮的货币宽松政策，三四线楼市在2016~2017年迎来牛市。这一时期重金布局于此的中梁，恰好踩中了经济周期的鼓点。
在开发流程方面，中梁将其快速资产周转模式归纳为：拿地之日起5天内完成主项目规划、8天完成标准户型设计、3个月内完成完成建设工程规划许可证申请程序、6个月内开始预售、预售7天内完成逾70%的去化等。
不过，中梁以前的速度更快。据《经济观察报》报道，2016年中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这一模式，比聆讯资料披露的流程还要快2个月。
此外，聆讯资料还多次提及阿米巴系统。对中梁而言，阿米巴系统中最重要的是2015年实施的共同投资计划，即房企常说的跟投机制。资料中没有披露跟投机制的过多数据，仅显示截至2018年8月底中梁共有158个项目（占比68.4%）为共同投资项目。
此前据《第一财经日报》报道，中梁区域部门负责人以上必须跟投，控股集团占比8%，区域集团占比8%，区域公司占比8%，合计24%，远高于行业水平。提供内部1∶4的高杠杆，利润则分两次分配：回款达到70%时分配一半的利润，回款达到90%利润全部分配。
在这种机制下，中梁员工跟投的自有资金收益多数项目达到200%以上，一个销售30亿的区域团队能够拿走五六千万的奖金。
资产负债率降至97%
快速扩张让中梁的总资产大幅增加。截至2015年底，中梁的总资产仅为138.99亿元。到了2017年底，这一数字暴涨至992.1亿元。截至2018年6月底，中梁的总资产为1347.26亿元，提前3年实现总资产千亿的目标。
与此同时，中梁的负债也在大幅增加。截至2015年底、2016年底、2017年底，中梁的资产负债率分别为98.9%、98.6%、97.6%。截至2018年6月底，中梁的资产负债率小幅下降至97%。
负债大幅增加的原因之一是，中梁每年有大量的项目销售预收账款成为合约负债。截至2015年底、2016年底、2017年底及2018年6月底，中梁的合约负债分别为67.17亿元、168.83亿元、518.92亿元及804.69亿元。
由于房企有较多预收账款计入负债，且该账款无利息成本，会结转为收入。因此，房地产行业通常使用净负债比率（有息负债减货币资金/净资产）反映企业的负债水平。
聆讯资料显示，截至2015年底、2016年底、2017年底及2018年6月底，中梁的净负债比率分别为1335%、1790.2%、399.5%、44.6%。
对于2015~2016年净负债比率过高的问题，中梁称这是由于“应对业务增长我们的融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关项目尚未开始预售及产生现金流入”。今年净负债比率大幅下降，则是由于保留盈利增长所导致的净资产大幅增加。
截至2015年底、2016年底、2017年底及2018年6月底，中梁的未偿还借款总额（有息负债）分别为51.26亿元、202.27亿元、244.76亿元及216.72亿元。相对应的平均实际利率分别为13.4%、12.4%、9.9%及9%，呈逐期下降之势。
中梁称平均实际利率的降低，主要源于近期银行贷款利率下降、其减少利率较高的信托融资的比例，以及因业务快速增长而不断加强的议价能力。
聆讯资料将中梁的借款总额，分为银行贷款和其他借款。在2015~2016年底，中梁其他借款占总借款的比例均超过69%。但截至2018年6月底，其他借款的占比已下降至37.5%，其中绝大部分为信托和资管融资。
这些合计金额为78.05亿元的信托和资管融资，总共有64笔，大部分年利率不低于9%，有些高达13%。
（中梁的有息负债结构）
从净负债比率来看，中梁的财务状况已经有了明显改善。但现金流量表显示，其仍然面临一定的资金短缺。
截至2015年底、2016年底、2017年底及2018年6月底，中梁的经营活动现金流净额分别为-10.34亿元、-176.28亿元、-68.38亿元、-11.74亿元。
中梁称，经营活动现金流长期为负，主要由于项目开发活动持续增加且购地工作加强，导致营运使用了大量净现金。该现金流无法通过项目预售及销售收到的所得款项完全抵销。
此外，中梁在2018年6月底融资活动现金流转负的情况（-3.46亿元）也值得注意。截至2015年底、2016年底、2017年底，中梁的融资活动现金流分别为30.19亿元、190.19亿元、107.9亿元。
这种情况是否为中梁主动降负债所致，聆讯资料并没有披露。
争抢赴港上市末班车
聆讯资料显示，截至2015年底、2016年底、2017年底及2018年6月底，中梁的现金及银行结余分别为30.63亿元、85.01亿元、164.84亿元及198.62亿元。
截至2018年6月底，中梁还持有2.67亿元按公平值计入损益的金融资产，这些金融资产主要是理财产品。
中梁认为，考虑到目前的项目开发及销售时间表、预期经营活动所得现金、估计所得款项净额、从银行获得的信贷融资及可获得的额外融资、预期现金流出，其将有充足的可用营运资金以应付聆讯资料披露后最少12个月的所需。
那么，已经度过资金最短缺时期的中梁，出于什么理由选择现在上市呢？
聆讯资料称，扣除发行费用后，中梁拟将上市募集资金用于5个地产项目的建筑成本、偿还绝大部分的若干现有计息银行借款和一般流动资金。
5个地产项目有3个位于中梁的大本营浙江，分别是武义、温州和丽水。另外两个项目分别位于广西贵港和安徽蒙城。
拟偿还的5笔银行借款总额为19.5亿元，年利率在6.41%~9%之间。中梁称其预计动用营运产生的流动资金偿还差额的1.76亿元，所以募集资金拟用于偿还银行借款的实际金额为17.74亿元。
（中梁此次募资的用途）
此外，聆讯资料还提及了未来计划。中梁称，其将在全国范围内继续推进扩张策略，巩固当前的市场地位，亦将选择性地将业务扩大到其他二线城市，例如南京、济南、南昌、福州等。
中梁也表示将会采用多元化的投资策略，一方面拟于收购地块及拥有土地使用权的第三方中加强与业务合作伙伴的合作，另一方面计划扩张商用、产城、综合物业及其他类型的投资物业组合。
2018年5~10月，中梁完成了对榆林泰兴、河源金基、山东明耀、温州华陈4个公司部分股权的收购。其中，对河源金基、山东明耀的收购总耗资3.45亿元，对榆林泰兴的收购为股权置换，对温州华陈的收购为零对价转让加共同开发。
从2017年起，中梁陆续开发了10个商业项目。这些项目的总建筑面积为9.86万平方米，有两个商业项目目前已竣工且开始营运。但从收入结构来看，其地产销售占比一直保持在98%及以上，中梁仍是一家“纯粹”的住宅地产开发商。
在未来计划里，中梁还有意淡化了外界加之于它的“激进财技”标签。中梁表示，将定期检讨资本负债比率及杠杆比率，寻找发行公司债券及资产抵押证券或其他债务融资，寻求战略股权投资者等。这意味着，上市带来的公开市场融资“牌照”，将会优化中梁今后的有息负债结构。
当然，中梁选择此时上市，也有内地融资渠道收紧的大背景。今年以来，相继有弘阳、大发、美的置业、海伦堡、银城国际、德信中国、恒达等多家中小型房企赴港上市，而中梁正是这些房企中体量最大的一家。
“调控持续趋严的情况下，房地产企业A股上市融资也难以放开。A股无法上市，海外资本市场对房地产普遍估值太低，港股成为中小房企为数不多的选择。”中原地产首席分析师张大伟此前对媒体表示。
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2018-12-31
