登录/注册逆水行舟，不进则退。——梁启超
2018年已过，年关将至，总结总是少不了。
2018年房地产行业
回顾这一年，港股市场起伏跌宕，地产行业政策布新，去杠杆降温是主题，但似乎也并没有影响到房地产行业销售规模的增加。
总体来看，根据第三方机构克而瑞披露：2018年中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，其中TOP100房企全年的销售金额同比增长35%；千亿房企达到30家；销售3000亿规模以上房企达到6家。（如下图）
值得注意的是，至2018年下半年以来，政府收紧并加强调控，导致市场热情下滑、行业增速放缓。尤其是在第四季度，虽然房企推案量大幅增加、项目积极入市，但市场去化表现普遍不及预期。即使是TOP100房企，从7月近60%大幅回落至21%左右，12月单月销售规模虽创历史新高，但同比增速依然走低。（如下图）
具体到公司来看，中国百强房企中，排名前三位的碧桂园、万科和中国恒大中；碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置；万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5%和10%，规模增长稳定。（如下图）
这里，值得一提的是，作为房地产行业标杆企业——碧桂园，2018年经历了安全性事件，在有意识的主动控制节奏，将销售增速放缓的情况下，还是得到2018年“销售之冠”，这确实有让市场再一次对碧桂园刮目相看。
笔者想到，股神巴菲特曾说过：“若你不打算持有某只股票达十年，则十分钟也不要持有；我最喜欢的持股时间是……永远！ ” 其实聪明的投资人都知道这个道理，好公司是需要具备长期投资价值的公司。
房企也一样。谈到具备长期投资价值，那必须要有稳定持续的盈利能力，以及无明显的行业天花板限制；而对于龙头企业，就要再多一点品牌价值和影响力，就是它是否能够引领行业潮流，推动整个发展趋势晋级。
我们来多维度看看碧桂园是否符合条件。
基本面良好
1、盈利能力显著增强
根据碧桂园历年财报，笔者归纳碧桂园近5年财务数据情况如下图：
图中可以看到，碧桂园近5年来，收益保持持续稳定的上升（如下图）；2018年上半年收入1319亿，同比增长70%;归属上市公司股东净利润近130亿，同比增长了80%。
尽管碧桂园房地产开发项目多位于三、四线城市，但在2018年上半年也维持了较高的毛利率水平。实现毛利为350亿，同比增长了约1倍，2018年上半年毛利率为26.5%，较去年同期的22%增长了4.5%；公司股东应占净利润约130亿元，较去年增幅约80%；净利润率为12.4%，较去年10.8%增加了1.6%。
碧桂园盈利能力得到明显改善，主要是由于在成本和费用端的管控加强。当期碧桂园结算确认的营业收入增幅为70%，但确认销售成本增幅不到60%;营销及市场推广成本增幅为35%;行政开支增幅为40%;利息费用采用资本化处理后，继续录得了财务收益。
由此，碧桂园2018年上半年的毛利、净利润、股东应占净利润的增幅，均要高于成本费用增幅，毛利率及净利润率得以提升。
优秀的盈利能力是集团不断滚动发展的驻动力，那集团安全性又如何？
2、安全性增强，开发放缓
1）土储充沛：根据克而瑞公布，2018年碧桂园全年新增土地货值为9987.3亿元，加上中期公布的内地的土地储备达3.64亿平方米，土地储备量非常丰富。
2）全周期开发速度放缓：据碧桂园高管莫斌在中期业绩介绍，2018年集团全周期开发速度保持稳定，开盘节奏保持在17~21个月左右交楼，就是为保证拿地精准优质，把安全和质量放在首位。
3）负债率较同行优秀：截止至2018年中期，碧桂园净负债率为59%，远低于行业平均值125%，净借贷比率为59.0%，低于行业平均水平；并且是自上市以来连续11年将净借贷比率保持在70%以下。
4）现金流方面：业绩数据显示，2018年上半年，碧桂园销售楼款现金回笼约3360.2亿元，同比增长52.4%，是继2016年、2017年后，又一次实现正净经营性现金流；可动用现金余额约2099.1亿元，占总资产比例15%，另有约2813.9亿元银行授信额度尚未使用。
由以上可见，碧桂园的财务水平还是比较稳健的，资本结构也比较安全。
长期以来，中国发展城镇化，过去以碧桂园为代表的是工业化生产，将一个个模型做到极致的速度，那么形成规模效应是必然的结果。然而现在，行业趋势在改变，房企转型必须以提高品质和多元化经营为导向。
抓紧“改朝换代”的历史机遇才能搭上红利快车，对于碧桂园，登顶行业第一之后，转型的天时地利人和都已经形成，但是否能踩中多元化方向成为关键点。
全生命周期多元化战略
根据2019年1月21日碧桂园举行的2019年集团大会上披露，杨国强确立了未来碧桂园三个重点：地产、农业、机器人。农业是国民基础，而机器人代表未来，三点精准把握了中国未来发展方向。
为何选择农业和机器人？在于集团的能力和需求。
在自己优势圈内总是比较容易成功。碧桂园拿地优势在三四线城市，对于农地资源上具有天然优势，加上杨国强是农民出身，一直以来都是个具有“家国意识、有情怀的企业家”，一心致力于中国现代农业和食品安全监管事业。
另外，从需求端来看，碧桂园庞大的社区数量和人力资源都需要在商业化路径上进行释放，而地产延伸出来的产业链最直接的方式就是打造全生命周期的服务。再配合未来科技的效率升级，即机器人辅助，这才有了这样的战略定位。具体来看看集团是如何将战略落到实锤。
1、联合“公司+农户”，跨界新零售，融入新科技
1）对农产品质量严格把关
2018年10月31日，碧桂园农业控股有限公司（下称“碧桂园农业”）和中国检验检疫科学研究院（“中国检科院”）在广东顺德签署战略合作协议。
协议主要以农产品质量安全保障为第一，联合中国检科院，从品种选择、基地选择，到生产标准制定实施以及物流配送等，实现从“田间地头”到“百姓餐桌”全产业链的安全可控。
现阶段，碧桂园农业产品将主要通过碧桂园旗下自有零售品牌凤凰优选直达社区消费者。
2）打通新零售全渠道
凤凰优选是碧桂园集团旗下成员企业，定位为社区直营超市。2017年12月，凤凰优选在广州凤凰城项目开业7家门店，与此同时，广东、广西、安徽、海南等近20个省份150家门店同时开业。据了解，未来2年内，凤凰优选将覆盖到碧桂园的所有社区，向产业链前端延伸，自建生产线、仓储、物流等。（如下图）
同时还有线上APP平台，加入碧桂园公众号便可以进入凤凰优选线上购物平台（如下图）。
凤凰优选是以社区超市的运营模式，并且在农户直接采购，是“点对点”的直供方式。这就最大程度降低了中间成本，其实，凤凰优选可以理解为碧桂园新社区的“大粮仓”，同时长远来看，它也是跨界新零售的先行者。
3）新社区引入互联网科技
根据碧桂园对市场的披露，碧桂园已进驻超过1100个城镇，拥有近20万名员工和超过400万业主。这些流量资源都将是开辟新零售产品线的强力IP。
在新型社区的商业区打造感知网，做O2O全渠道融合运营。以社区零售为基础，各种业态组合：包括有大中小型社区店、无人店、自动贩售机、在线商城等。未来还将在这些门店引入互联网概念，消费者可扫码购物，自主结算，这就形成完整的全渠道一体化新零售。
这种打通上下线的服务类收入反哺零售的盈利模式，不仅降低成本，保证了产品质量，而且对碧桂园新型社区全生命周期的大局多元战略在跨入新零售上又添入重要的一环。
2、机器人产业新引擎
近几年科技的发展已经让机器人成为新风口，碧桂园看起来也早已布局。
1）强强联合，全面布局
博智林机器人与8家企业签署收并购合作协议，并同10多所知名高等院校在人工智能、智能制造、机器人核心零部件研发等方面达成战略合作。选取部分合作如下：
A、2018年9月,广东博智林机器人公司与佛山市顺德区政府签约，共同打造10平方公里的机器人谷项目。
B、10月，博智林机器人公司向香港科技大学捐赠2亿港元，支持港科大深化人才培育及研究创新的工作，并将重点用于机器人、人工智能、智慧城市及大数据等。
C、11月，西湖大学-博智林智能机器人联合研究院在佛山顺德和杭州两地同步挂牌成立，双方在智能机器人研究领域迈出关键性一步。
D、12月16日，清华大学与碧桂园旗下博智林机器人公司共建的机器人联合研究院在广东顺德正式揭牌，这是碧桂园这个地产龙头企业转型进军机器人领域的最新动作。
2）机器人落实于“建筑+餐饮”
碧桂园现在做的主要是两种：一个是建筑机器人，一个是机器人餐厅。
2018年9月，碧桂园对外宣布正式进军机器人领域，计划五年内在机器人领域投入至少800亿元,并引进万名研发人才，打造世界一流的机器人研发基地。
建筑机器人：安全和质量是碧桂园现在面临的重要问题，建筑工人是公认的最繁重并且最危险的职业之一，所以无论是考虑成本、效率还是安全性，机器人都是不二选择。从事同样的工作，机器人的准确性和质量也大大高于人力。面对问题，解决问题，这一点碧桂园是确实行之有效的在进行。
机器人餐厅：2018年7月，杨国强宣布碧桂园集团计划在全国开1000家机器人餐厅，由机器人下单、端菜、炒菜、做饭等。优秀的厨师少，难以标准化，智能机器人却可以做到。下图为碧桂园炒菜机器人：
总体来看，未来5-10年，行业科技化改革一定是对效率、质量要求的提升，优先掌握核心技术和资源就等于取得先机，碧桂园深耕地产多年，本身具有资源和土地优势，在马太效应影响下，集团在多元化转型路上自然走的会更顺利。
结束语
回顾碧桂园的2018年，可以简单总结为：地产主业放慢速度，多元化业务加大投入。
估值方面，截止至2019年1月23日，碧桂园总市值为2097亿，PE(TTM)为5.6倍；万科PE为9.06X，中国恒大为9.97X；对比同级房企，碧桂园被低估；而且从历史数据看，碧桂园估值已跌至历史低洼位置。（如下图）
市场表现，由于2018年下半年以来，房地产行业受压，市场普遍冷淡，但分析碧桂园基本面来看，财务稳健，负债率低、虽然降杠杆还需时间，但集团有意识放缓节奏，同时增加多元化收入，这样看来，或许在这个估值低洼的转折点，可以给予持续关注。
用户名称
2018-12-31
