中海地产2018年销售额3012亿港元，净利润率26.2%

　　3月20日，内地最能赚钱的房企之一中国海外发展（下称“中海”）发布了2018年业绩。

　　财报显示，2018年，中海实现收入1714.6亿港元，同比增长3.3%；实现经营溢利707.3亿港元，同比增长12.5%；实现股东应占溢利449亿港元，同比增长10.1%。

　　这意味着，中海2018年的毛利率上升4.9个百分点至37.8%，净利润率上升1.6个百分点至26.2%。

　　一线房企中，中海的上述两项指标均处于较高水平。可供对比的是，2018年销售规模排名第一的碧桂园，其毛利率、净利润率分别为27%、9.1%；排名第八的新城控股，其房地产开发业务毛利率、净利润率分别为35.5%、19.4%。

　　在衡量房企的另一重要指标——净负债率上，中海同样表现优异。截至2018年末，其有息负债为1959.5亿港元，银行结余及现金为1005.6亿港元，股东应占权益为2834.81亿港元。

　　相应的，中海在2018末的净负债率为33.7%，而碧桂园、新城控股在2018年末的净负债率分别为49.6%、49.2%。

　　良好的盈利能力和财务结构，令中海在2018年继续保持了行业最高信用评级（惠誉A-；穆迪Baa1；标准普尔BBB+），加权平均借贷成本仅为4.3%。

　　但这并不表明中海在所有指标上都是令人满意。在外界来看，中海对于利润的极致追求，也恰恰导致了其在规模和速度上的落后。

　　2016年、2017年，中海的销售额增幅分别为16.6%、10.2%。这组初看不错的数据，却很难经得起行业内的比较。

　　受益于货币宽松、调控减弱、棚改货币化等因素，2016~2017年中国房地产市场尤其是三四线城市楼市量价齐升。在相同的时期，碧桂园的销售额增幅分别为120.3%、78.3%；新城控股的销售额增幅分别为103.8%、94.4%。

　　由于2016~2017年的销售额陆续结转为收入，中海2018年的收入也仅增长了3.3%。

　　2018年，中海的销售额终于增加了29.8%，提升至3012.4亿港元。但去年新城控股的销售额增幅仍然高达74.8%；去年下半年开始“提质控速”的碧桂园，权益销售额增幅也有31.3%。

　　在3月20日的业绩会上，中海如何处理规模与利润的关系，依旧是与会者最关心的问题。

　　对此，中海董事局主席兼行政总裁颜建国称，中海始终坚持追求的是税后净利润持续稳健的增长。“规模对我们来说不是特别追求的目标，我们也不一定特别看重排名，但是如果为了净利润的持续稳定增长所需要的规模增长，那是必须的。”

　　基于这样的考量，中海将2019年的销售目标设定3500亿港元，预计同比增幅为16%。针对该目标是否“比较保守”的问题，颜建国回应称，不少地方政府已经放松了政策，但市场预期还有一段时期才会发生转变。他预计2019年上半年市场会低一些，下半年会高一些。

　　颜建国进一步分析，正常年份的去化率是50%到60%。目前中海有6955亿港元的货值，如果达到3500亿港元的销售额，去化率大约是50.3%。因此，该目标是能完成的，“如果市场好一点，我们的机会也有”。

　　尽管聚焦一二线的策略对规模有所影响，但中海仍然认为这是最适合自己的定位。财报显示，2018年，中海在29个城市新增63幅土地，支付权益地价1084.4亿港元。

　　据颜建国透露，在中海2018年的投资中，北京、上海、香港三大一线城市的土地投资额就达到了400亿港元，占比超过三分之一。

　　颜建国还表示，目前在中海的9144万平方米土地储备中，一线城市占比15%，二线城市占比65%，主要布局三四线城市的中海宏洋占比20%。“我们也始终相信一线城市，以及以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区。”