登录/注册首先说，致股东书回到了昔年的高水平，写得雄浑有力，把近年来很多关于万科的质疑透彻回应了。
1、白银时代依然是贵金属。这是郁亮的“斑马底色论”，首先坚持白银时代，其次白银时代依然是个不错的时代，只不过不像黄金时代。
2、在解释这个白银时代时，这次只使用了人口的长期化视角。需求端与供应端，前者讲人口的少子化带来需求增量的下滑以及需求个性化的丰富——90后比80后人口少3,100万，00后又比90后少4,100万。后者讲行业集中度提升带来的竞争难度的增加，都是高手之间的对决——TOP3市占率达12.6%，超过1/8,；TOP10是26.9%，超过1/4；TOP50为55.1%，TOP100为66.7%，2/3。
3、谈万科的转型，寻找“第二增长曲线”，但绝非易事。一方面要转型，因为不能再寄希望于黄金时代的延续。但同时，要转型成功，至少需要建立“六个千亿级业务”，找了六七年，找不到——物业、长租、商业，赚钱都是以百乃至分计。这部分可视为对过去数年的转型探索的一个总结，就是：非常不容易，兼带呼应前段时间流出的郁亮内部讲话——“我们没有可能找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业”。
4、这种情况下，导出2019年“基本盘”的概念。这是个固本强基的概念，意味着万科的转型探索开始进入收敛阶段。这个有两层理解，有一种观点是理解为万科过去数年的转型不甚给力，但我的观察是，万科现在杀一个回马枪，可能意味着管理层认为万科的转型框架已经初步搭建完成，不需要再继续无限度投入，而是需要在竞争残酷的新时期回头去巩固房地产开发，为持续推进转型提供资金、赢得时间。
看财报的一些基本数据。
1、销售额6069亿，增幅14.5%，增幅过去5年最低。规模应该是第二，次于碧桂园，依然维持在数一数二的位置。销售面积4037.7万平方米，增长12.3%。单价15031元，比2017年的14739元略升，与2016年的11403元平米相比，3年单价升32%。
2、实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%。这个利润，略逊于市场预期——大约在350亿上下。以今日收盘价计，市盈率大约9.2倍。
3、全国市占率提升到4.05%，较2017年上升0.09个百分点，在24个城市的销售金额位列当地第一。这个说明了万科对城市的深耕度极高，碧万恒三强中，万科的单城贡献率最大。进入的城市是另外俩巨头的1/3，但是销售规模大致相当。
4、2018年，实现经营性现金净流入336.2亿元，截至2018年底，持有货币资金1884.2亿元，高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元；净负债率为30.9%，几乎处于行业最低位，也低于中海的33.7%。极为稳健。
5、2018年新增项目227个，面积4681.4万平方米，新增项目均价为5427元/平方米，成本较低——占当期房价36%。按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。截至报告期末，在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。参与的旧城改造项目，权益建筑面积合计约347.7万平方米。累计项目储备大约是1.5亿平米。
以上是地产开发的基本情况，一如既往的稳健。但我更关心下面的业务，也是重点。
第一是物业。万科物业去年实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%。这是国内首个接近百亿的物业公司——绿城是67亿，碧桂园是47亿，没有披露管理面积，2017年是5亿平米。无论规模还是收入，双双第一。
第二是物流，2018年新获取项目64个，合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。截至本报告披露日，万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中已运营项目62个，其中稳定运营项目平均出租率为96%。加上普洛斯，行业第一。
第三是商业地产，至2018年底，万科管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。其中，印力运营项目逾120个，遍布国内50多个城市，管理面积近1000万平米。期内，印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。面积上是迈入了一线阵营，但营收上距离华润置地这样的百亿级还差比较大的距离。
第四是租赁公寓。长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。2017年的情况是：覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。当时披露2018年的计划是：计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。现在看来，超额完成，但是新获取房源不清楚有多少。考虑到万村业务基本暂停，可能新获取房源受到比较大的影响。
以上四块业务，明确已有两块——物业、物流，全国乃至全球第一，租赁公寓，行业前三。相比之下，商业地产略弱。但总体而言，这四块业务，基本上目标都已经锚定，架构也都搭建完成。这是我一直在强调的，理解万科转型的重点。在这一论大周期里，万科的转型，实际上已经领先。当然，现在这些业务在总体的收入贡献中微乎其微，但是我们看新业务，看的肯定是成长性，如果不看成长性，就不能叫新业务了。比如说物业，这个行业是一个1.5-2万亿级的行业，和长租公寓一样是个大蓝海，眼下处在极为迅猛的扩张期——只要看看在香港上市的那11家物业公司，每年的在管面积都是以千万平米级的规模在猛增，利润也都是50%以上的增长，市盈率也是5-8倍于房地产。整体看来，物业现在所处的行业就是15年前的房地产开发。相比于之前的伴生业务，现在的物业公司已经是潜力巨大的独立业务了。
相比于其它房地产巨头，万科在规模、净利上面，其实都已经不具备明显优势——2018年净利排第四。这一点，你也可以理解为万科要巩固基本盘的背景。但在转型探索上，必须要讲，万科已经领先了一个大身位。
假如说要分拆，那么，未来数年，万科旗下至少已经有4个业务可以独立上市。
这一点，和郁亮前段时间谈到的“万科现在处于战略主动期”，是相呼应的。总结一下，我对万科战略主动期的理解，有两点。
一是，在房地产开发上，万科现在进入的城市少，单城市占率高。这意味着万科的城市效益更高，管理成本更低，进取的空间也更大。另外一点，万科现在储备了大量的现金，拥有最好的低负债，如果想扩张，是具备这种能力的。
二是，万科的转型领先，基本已经锚定未来10年的发展面貌。假定这个房地产开发依然有5-10年的稳健增长期，那么未来的过程，一定将是“房地产开发行业的集中度残酷拼杀+新生业务的迅猛扩张”这样一个双管齐下的新时代。
过去的2018年，可能既是万科的一个“活下去”之年，也是一个新生之年。
用户名称
2018-12-31
