房地产行业点评报告:高成长属性驱动因素转变,管理红利需持续重视

来源:开源证券  时间:05-10 产业
       (本文作者:开源证券/齐东)       物管公司短期看点仍在于成...

       (本文作者:开源证券/齐东)

       物管公司短期看点仍在于成长性,但其背后的内在驱动因素开始转变,未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价;同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求,也将加快不同质地标的之间的分化速度。此外,大物管时代开启,物业公司服务场景不断拓展,具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务,成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务;受益标的包括世茂服务、宝龙商业、华润万象生活;维持“看好”评级。

  板块高成长属性不变,内在驱动因素正在逐渐转变

  (1)高成长属性不变。我们统计的主流24个物管公司2020年合计营收达1141亿元,同比增长43%;考虑到业务结构的调整、盈利能力的改善,归母净利润增速表现更佳,合计归母净利润161亿元,同比增长72%。且较多物业公司对未来均提出了较高的营收或业绩增长目标。(2)内在驱动因素逐渐转为第三方外拓。已披露项目来源结构的主流物管公司中2020年来自第三方外拓的管理面积、营收均有明显提升。(面积口径的第三方外拓占比从2017年的24%持续提升至2020年的54%;收入口径的第三方外拓占比从2017年的14%到2020年的34%)(3)主流物管公司盈利能力仍在持续提升。2020年24家主流物业公司综合毛利率均值达29%,净利率15%。我们认为,物管公司过去经营管理红利一定程度被忽略,优质的龙头公司因为管理赋能会产生较为明显的规模效应;此外科技化、智能化水平也有利于提升人均管理坪效;同时物管费提升的边际难度在下降,行业竞争更为市场化,业主对物管公司优质服务将愿意支付额外兑价。(4)边界延展,城市服务大有可为,对物管公司的专业服务能力也有更高的要求。

  市拓依赖品牌输出,收并购需更关注后续整合效果

  第三方外拓主要有市拓(直拓)及收并购两类方式:(1)市拓较为直观地体现出公司在市场化环境下的外拓竞争力,较好的服务品质、品牌效应使得公司在招投标市场上更受青睐,比如碧桂园服务、绿城服务、金科服务、永升生活服务2020年新增合约面积中来自市拓模式的项目占比分别为53%、93%、96%、87%。(2)收并购本身也是一把双刃剑,收并购后的整合能力至关重要。若收并购后由于自身管理运营效益原因丢失掉一些品质尚可的物管项目,则无疑是较为失败的收并购。同时,上市公司能否通过管理赋能持续提升收购项目的盈利能力也较为重要。

  社区增值体系成型,规模持续提升

  剔除商管公司、部分营收未分类出社区增值服务的公司后,2020年16家主流物管公司社区增值服务收入占总收入比例均值在16.6%,毛利占比均值在25.3%;自2017年以来该比例在持续回升。具体标的看,绿城服务、永升生活服务、远洋服务等公司单户贡献增值服务收入较为可观。从具体业务内容看,社区零售、美居业务成为物管公司重点发展方向之一。

  风险提示:行业销售规模波动加大,外拓业务不及预期,人工成本上行压力。


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